无偿赠房:涉税处理应合规

转载 作者:李明泰   来源:中国税务报   2018-11-26

房地产企业涉税业务繁杂,税收政策适用范围广,这就要求财税人员必须熟练掌握相关的财税知识,并要灵活运用。下面笔者通过一个案例,分析房地产企业项目开发中,无偿赠房、代扣个人所得税以及出包工程等5项基础业务处理的易错点。


案例


鸿都房地产开发公司是增值税一般纳税人,2016年购得某地块的土地使用权进行房地产项目的开发。该项目总可售面积10万平方米,2018年已售面积4.5万平方米,已售房屋已经交付,已结转收入和成本。2018年11月6日该公司聘请税务师帮助审查账务,发现存有税收疑问的业务和事项如下:

1、2018年6月8日公司将3000平方米的商品房赠送给房管部门。

借:营业外支出——捐赠 11922180

    贷:开发产品 11922180


2、2018年6月14日公司付安润律师事务所律师咨询费(附件为收据)。

借:开发间接费用 10000

    贷:应交税金——应代扣代缴个人所得税 745

           现金 9255


3、2018年7月18日,预提项目建安工程费。

借:开发成本——建筑安装工程费 4000000

    贷:其他应付款 4000000

附件说明:出包工程已竣工(合同工程价款3000万元),竣工验收等资料齐全。因和施工方对最终结算价存在争议,尚未办理结算,未取得全额发票,现预提建安工程款400万元。


4、 2018年9月22日,收取房屋面积补差。

借:现金 480000

    贷:开发间接费 480000


5、2018年10月31日,收取五兴公司借款本息。

借:银行存款——市阳光建行营业部 6600000

    贷:其他应收款——五兴公司 6600000

附件说明:五兴公司2016年12月31日向该公司借款600万元,现收到本息款660万元。


案例解析


税务师帮助该企业对存有税收疑问的业务和事项进行了梳理:

业务1:将开发产品无偿赠送,应按视同销售确认相应收入、成本并申报缴纳增值税、城市维护建设税及教育费附加。相应城市维护建设税及教育费附加应调减应纳税所得额。

同类别开发产品同期销售均价为8440元/平方米,成本均价为3673.84元/平方米。

应确认收入=8440×3000÷(1+10%)= 23018181.82(元)

确认成本=3673.84×3000=11021520(元)

应申报缴纳增值税=25320000÷(1+10%)×10%=2301818.2(元)

应申报缴纳城市维护建设税及教育费附加=2301818.2×(7%+3%)=230181.82(元)

根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

应预缴土地增值税=25320000÷(1+10%)×2%=460363.64(元)。

上述城市维护建设税、教育费附加和土地增值税合计690545.46元,应调减应纳税所得额。由于该捐赠不符合可税前扣除条件,因此成本不得税前扣除。

该项业务合计应调增应纳税所得额=23018181.82-690545.46=22327636.36(元)。


业务2:支付律师咨询费,未取得发票应不予税前列支,调减开发间接费10000元。

应代扣代缴个人所得税=10000×(1-20%)×20%=1600(元)。

少代扣代缴个人所得税=1600-745=855(元)。

    

业务3:出包工程因未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。因此企业所得税结转成本时,可以预提300万元(3000×10%),应调减开发成本100万元(400-300)。


业务4:收取房屋面积补差,应确认为销售收入,应调增开发间接费480000元、调增应纳税所得额436363.64元(480000÷1.1)。收取房屋面积补差收入按销售不动产10%税率缴纳增值税。

应申报缴纳增值税=480000÷(1+10%)×10%=43636.36(元)。

应申报缴纳城市维护建设税及教育费附加=43636.36×(7%+3%)=4363.64(元)。

应预缴土地增值税=480000÷(1+10%)×2%=872.72(元)。

上述城市维护建设税、教育费附加和土地增值税合计5236.36元,应调减应纳税所得额。

收取房屋面积补差合计应调增应纳税所得额=480000÷(1+10%)-5236.35= 431127.29(元)。


业务5:收取五兴公司借款利息,要换算为不含增值税利息收入566037.74元(600000.00÷1.06),调增应纳税所得额566037.74元。

应申报缴纳增值税=600000÷(1+6%)×6%=33962.26(元)。

应申报缴纳城市维护建设税及教育费附加=33962.26×(7%+3%)=3396.23(元),并调减应纳税所得额。

应调增应纳税所得额合计=566037.74-3396.23=562641.51(元)。


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