解读辅导房屋租赁个人所得税现行政策

转载 作者:湖南省地方税务局   来源:湖南省地方税务局   2018-05-08

       为进一步规范房屋租赁个人所得税的征收管理,加强依法依规据实征收,将房屋租赁个人所得税现行政策规定归集整理如下,以便于纳税人和税务机关更好地理解和执行。

       一、 税目、税率及纳税人的认定

       (一)税目

       “财产租赁所得”

       (二)税率

       1.适用比例税率,税率为20%。

       2.出租住房适用优惠税率,税率为10%。《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税﹝2000﹞125号):为了配合国家住房制度改革,支持住房租赁市场的健康发展,经国务院批准,对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

       (三)纳税人的认定

       确认财产租赁所得的纳税人,应以产权凭证为依据。无产权凭证的,由主管税务机关根据实际情况确定纳税义务人。 产权所有人死亡,在未办理产权继承手续期间,该财产出租面有租金收入的,以领取租金的个人为纳税义务人。


       二、 计税价格的确定

       财税〔2016〕43号规定:个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。


       三、 准予扣除的项目

       (一)税前扣除税费的次序

       1.财产租赁过程中缴纳的税费;

       2.向出租方支付的租金;(有转租的)

       3.由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;

       4.税法规定的费用扣除标准。

       (二)修缮费的减除

       纳税义务人出租财产取得财产租赁收入,在计算征税时,除可依法减除规定费用和有关税、费外,还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。


       四、 应纳税所得额的计算

       财产租赁所得,每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,余额为应纳税所得额。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。


       五、 案例

       (一)假设小明出租一套住房,月租金3500元,当月发生的合理的修缮费用1000元,财产租赁过程中缴纳的税费150元,则小明本月应缴纳个人所得税:

       1.3500-150(税费)-800(修缮费)<4000

       2.费用扣除标准800元

       3.应纳税所得额=3500-150-800-800=1750元

       4.应纳税额=1750×10%=175元

       修缮费还剩200元,在余下月份继续扣除。


       (二)若小明月租金为5000元,其余条件不变,则小明本月应缴纳个人所得税:

       1.5000-150(税费)-800(修缮费)>4000

       2.费用扣除标准为20%:(5000-150-800)×20%=810元

       3.应纳税所得额=5000-150-800-810=3240元

       4.应纳税额=3240×10%=324元

       修缮费还剩200元,在余下月份继续扣除。


       (三)若小明月租金为4800元,其余条件不变,则小明本月应缴纳个人所得税:

       1. 4800-150(税费)-800(修缮费)=3850<4000

       2.费用扣除标准为800元

       3.应纳税所得额=4800-150-800-800=3050元

       4.应纳税额=3050×10%=305元

       修缮费还剩200元,在余下月份继续扣除。


       (四)小明出租一套门面,月租金3万 ,当月发生修缮费1000元,财产租赁过程中缴纳的税费4000元,则小明本月应缴纳个人所得税:

       1.30000-4000(税费)-800(修缮费)>4000

       2.费用扣除标准为20%:(30000-4000-800)×20%=5040元

       3.应纳税所得额:30000-4000-800-5040=20160元

       4.应纳税额=20160×20%=4032元

       修缮费还剩200元,在余下月份继续扣除。


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